Freehold vs Leasehold в Таиланде

И именно вокруг них возникает больше всего вопросов.

Можно ли иностранцу купить виллу? Что безопаснее? Правда ли, что Leasehold – это всего лишь аренда? И стоит ли бояться этой формы владения?

Вокруг этой темы много мифов, устаревшей информации и маркетинговых обещаний. Но юридическая сторона сделки гораздо важнее красивых презентаций.

Что вообще может купить иностранец в Таиланде?

Начнем с самого распространенного заблуждения. Очень часто можно услышать, что иностранцы не могут владеть недвижимостью в Таиланде. Это не совсем так.

Закон действительно запрещает иностранным гражданам напрямую владеть земельными участками. Но это не означает, что покупка недвижимости невозможна.

Иностранцы могут приобретать квартиры в кондоминиумах, апартаменты и виллы. Разница заключается в том, какая форма владения применяется к конкретному объекту.

Именно поэтому важно понимать, что такое Freehold и Leasehold. Оба инструмента являются законными и активно используются на рынке недвижимости Таиланда.

Что такое Freehold?

Представьте, что вы купили квартиру. Она полностью принадлежит вам. Вы можете жить в ней, сдавать в аренду, продать, подарить детям или оставить в наследство. И через 30 лет никто не скажет: «Срок закончился, нужно продлевать».

Именно так работает Freehold – это полное и бессрочное право собственности. После регистрации сделки квартира оформляется на ваше имя в Земельном департаменте Таиланда, и вы становитесь ее полноправным владельцем.

Но есть важный нюанс

Для иностранцев Freehold доступен только при покупке квартиры в кондоминиуме. И здесь действует правило 49%.

Это значит, что не более 49% площади в одном кондоминиуме может принадлежать иностранным гражданам. Остальные 51% должны находиться в собственности граждан Таиланда или тайских юридических лиц.

Что это означает на практике?

Если вы рассматриваете квартиру в популярном проекте, первое, что стоит проверить, – есть ли еще свободная иностранная квота. Если она уже исчерпана, оформить квартиру во Freehold не получится, и, как правило, предложат Leasehold.

Именно поэтому мы всегда рекомендуем проверять наличие квоты до внесения депозита, а не после.

Почему многие выбирают Freehold?

Потому что это бессрочная форма владения. Такой объект можно передать по наследству, а при последующей продаже он, как правило, более востребован среди иностранных покупателей.

Какие расходы при оформлении?

При покупке недвижимости во Freehold оплачиваются государственные сборы и налоги:

• налог на переход права собственности – 2% от оценочной стоимости объекта, обычно делится пополам с покупателем;
• гербовый сбор – 0,5%;
• ежегодный муниципальный налог на владение – от 0,02% до 0,1% в зависимости от стоимости недвижимости.

Для сравнения: при оформлении Leasehold первоначальные расходы обычно примерно в два раза ниже. Но здесь важно смотреть не только на стоимость оформления, а на то, какая форма владения подходит именно под вашу задачу. Об этом поговорим в следующем блоке.

Что такое Leasehold?

Когда покупатели впервые слышат слово Leasehold, многие сразу воспринимают его как обычную аренду. Но это не совсем так.

Leasehold – это зарегистрированное долгосрочное право пользования недвижимостью сроком на 30 лет. За этот период вы получаете практически все возможности, которыми пользуется собственник.

Вы можете:

• проживать в объекте;
• сдавать его в аренду;
• перепродать свои права;
• передать их по наследству в рамках срока действия договора.

То есть фактически вы полностью контролируете объект на протяжении всего срока Leasehold.

Почему Leasehold существует?

Причина связана с законодательством Таиланда. Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах на праве Freehold, но не могут владеть земельными участками.

Именно поэтому Leasehold стал официальным юридическим инструментом, который позволяет иностранцам приобретать виллы, резиденции и другие объекты, расположенные на земле.

Поэтому для рынка Пхукета Leasehold – это не исключение и не компромисс, а стандартная практика.

30 лет – это много или мало?

Это один из самых частых вопросов. Если смотреть формально – срок действительно ограничен. Но если посмотреть на поведение большинства покупателей, ситуация выглядит иначе.

Средний инвестиционный цикл составляет 5–10 лет. За это время инвесторы фиксируют прибыль, продают объект или реинвестируют капитал.

Если недвижимость приобретается для собственного проживания, то горизонт в 30 лет для большинства семей также полностью закрывает их потребности.

Именно поэтому на практике срок Leasehold редко становится ограничивающим фактором.

Расходы при оформлении

Еще одно преимущество Leasehold – более низкие расходы при покупке.

Покупатель оплачивает:

• регистрационный сбор — 1% от стоимости объекта, часто делится пополам;
• гербовый сбор — 0,1%.

В среднем оформление обходится примерно в 1,1%, что почти в два раза ниже, чем при покупке недвижимости во Freehold.

Кроме того, при Leasehold отсутствует ежегодный муниципальный налог на владение недвижимостью, поскольку юридически это не право собственности.

Почему Leasehold дешевле?

Как правило, аналогичный объект в Leasehold стоит на 10–30% дешевле, чем во Freehold. Эта разница отражает ограниченный срок владения и является частью рыночного ценообразования.

Есть простое правило, которым мы пользуемся при анализе объектов. Если разница между Freehold и Leasehold составляет менее 10%, стоит внимательно изучить условия сделки или обсудить цену с продавцом. Покупатель должен получать справедливую компенсацию за ограничения, связанные со сроком Leasehold.

Сам по себе Leasehold не является менее законной или менее надежной формой владения. Это официальный инструмент, который десятилетиями используется на рынке недвижимости Таиланда и подходит для большого количества объектов, особенно если речь идет о виллах.

Однако в 2025 году произошло событие, которое изменило подход рынка к одному важному вопросу — продлению Leasehold.

Именно поэтому дальше разберем решение Верховного суда Таиланда и объясним, что на практике изменилось для покупателей.

Решение суда 2025

Один из самых важных юридических моментов последних лет. Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Leasehold, этот блок действительно стоит дочитать до конца.

В 2025 году Верховный суд Таиланда принял решение, которое стало ориентиром для всего рынка. Оно не изменило законодательство, но дало четкое толкование тому, как сегодня следует понимать договоры Leasehold и их продление.

Именно поэтому профессиональные участники рынка уже скорректировали подход к сопровождению таких сделок.

Что изменилось?

Долгое время на рынке можно было встретить формулировку: «30 + 30 + 30 лет».

У многих покупателей складывалось впечатление, что речь идет о гарантированном праве владения недвижимостью в течение 90 лет.

Однако Верховный суд подтвердил другое. Предметом рассмотрения стало дело, в котором покупатель оплатил Leasehold сразу на 90 лет, а договор предусматривал два последующих продления после первых 30 лет.

Позиция суда оказалась однозначной. Государство регистрирует и гарантирует только первый срок Leasehold – 30 лет. Все последующие продления не возникают автоматически, даже если они предусмотрены договором между сторонами. Именно это стало ключевым выводом судебного решения.

Что это означает для покупателя?

Прежде всего – не стоит воспринимать это решение как отказ от Leasehold. Сам инструмент остается полностью законным и продолжает широко использоваться на рынке недвижимости Таиланда.

Первые 30 лет так же, как и раньше:

• регистрируются государством;
• защищены законом;
• позволяют свободно пользоваться объектом, сдавать его в аренду, передавать по наследству и отчуждать свои права.

Изменился только подход к вопросу продления.

Сегодня корректно говорить так: первые 30 лет гарантированы законом, дальнейшее продление зависит от условий договора и собственника земельного участка.

Вилла

До этого мы говорили о квартирах. С виллами ситуация немного отличается, и именно здесь у покупателей возникает больше всего вопросов.

Самый распространенный из них – может ли иностранец купить виллу в Таиланде? Ответ: да, может. Но важно понимать, как юридически устроена такая сделка.

Вилла — это не один объект

С юридической точки зрения вилла состоит из двух самостоятельных частей:

• строение (дом);
• земельный участок, на котором оно расположено.

Именно поэтому форма владения домом и землей может отличаться.

Вариант №1. Дом – Freehold, земля – Leasehold

Это наиболее распространенная схема покупки вилл на Пхукете.

В этом случае: дом оформляется в Freehold, то есть в полную собственность; земельный участок — по договору Leasehold. Такая структура соответствует законодательству Таиланда и широко используется крупными девелоперами.

Вариант №2. Дом и земля – Leasehold

В некоторых проектах и дом, и земельный участок оформляются по договору Leasehold. Чаще всего это встречается в курортных комплексах с единой управляющей компанией, где важно сохранить единый формат управления территорией.

Для собственника это практически не влияет на использование объекта: вы можете проживать в доме, сдавать его в аренду, передавать права по наследству или продать их в рамках срока действия договора.

Можно ли оформить виллу полностью в Freehold?

Если покупателем является иностранный гражданин – нет.

Причина проста: законодательство Таиланда запрещает иностранцам напрямую владеть земельными участками.

Поэтому, если вам предлагают оформить всю виллу во Freehold, важно внимательно разобраться, за счет какого юридического механизма это предлагается сделать.

Серые схемы

До этого мы говорили о полностью законных формах владения недвижимостью в Таиланде. Но существует еще одна тема, которую нельзя оставить без внимания – так называемые серые схемы.

О них часто рассказывают как о способе «обойти ограничения» и оформить землю на иностранца. На первый взгляд это может показаться привлекательным решением. Но на практике именно такие схемы сегодня находятся под пристальным вниманием тайских властей.

Давайте разберемся, о чем идет речь.

По закону иностранный гражданин не может оформить земельный участок в Таиланде на свое имя. Именно поэтому на рынке долгие годы существовала схема с регистрацией тайской компании.

Она выглядела следующим образом. Создавалась компания, в которой 51% акций принадлежал гражданину Таиланда, а 49% — иностранному покупателю. Формально такая компания считалась тайской и могла приобрести земельный участок. Фактически же иностранный покупатель полностью контролировал недвижимость.

На протяжении многих лет подобная практика встречалась достаточно часто. Поэтому у многих сложилось впечатление, что это обычный и безопасный способ покупки виллы.

Но в последние годы подход государства начал меняться. Тайские власти значительно усилили контроль за компаниями, созданными исключительно для владения недвижимостью. Сегодня проверяют не только документы, но и то, ведет ли компания реальную деятельность, кто принимает решения и действительно ли тайские акционеры являются полноценными владельцами бизнеса.

Именно поэтому летом 2026 года внимание всей страны привлекло громкое расследование в провинции Чонбури. По версии следствия, группа иностранных граждан использовала компании с номинальными тайскими акционерами для оформления земельных участков.

Масштаб расследования оказался показательным. Следствие проверяло около 775 домов, почти 500 компаний, а общая стоимость объектов превысила 5 миллиардов батов. Для рынка недвижимости это стало важным сигналом.

Речь идет не о том, что иностранцам запретили покупать недвижимость. Речь о том, что государство стало гораздо жестче реагировать на попытки обходить действующее законодательство.

Именно поэтому сегодня профессиональный подход заключается не в поиске обходных схем, а в использовании тех механизмов, которые прямо предусмотрены законом.

Ошибки покупателей

Мы подробно разобрали, какие формы владения существуют в Таиланде и как они работают. Но на практике проблемы возникают не из-за того, что человек выбрал Freehold или Leasehold. Почти всегда причина одна – ошибки, которые совершаются еще до подписания договора. И самое интересное, что большинство из них повторяются из сделки в сделку.

Давайте разберем те, которые мы встречаем чаще всего.

Первая ошибка – сначала вносить депозит, а потом проверять документы

Это одна из самых распространенных ситуаций. Покупателю нравится проект, он принимает эмоциональное решение и вносит резервационный платеж. И только после этого выясняется, что иностранная квота на Freehold уже закончилась. Вместо той формы владения, на которую рассчитывал клиент, ему предлагают Leasehold или вовсе другой объект. Иногда депозит можно вернуть. Иногда – только частично.

Все зависит от условий конкретного застройщика. Поэтому первое, что мы рекомендуем сделать перед любым платежом, — официально подтвердить наличие иностранной квоты. Это занимает совсем немного времени, но позволяет избежать очень неприятных ситуаций.

Вторая ошибка – воспринимать «30+30+30» как гарантию

Она напрямую связана с тем, о чем мы говорили в предыдущем блоке.

После решения Верховного суда многие продолжают воспринимать конструкцию «30+30+30» как юридическую гарантию. На самом деле это не так. Сегодня гарантированным является только первый зарегистрированный срок Leasehold – 30 лет. Все дальнейшие продления зависят от условий договора и собственника земельного участка. Поэтому при покупке важно оценивать не только сам объект. Не менее важно понимать, кому принадлежит земля, насколько надежен девелопер и какую репутацию он имеет на рынке. Именно эти факторы становятся частью инвестиционной безопасности.

Третья ошибка – попытка сэкономить на юридическом сопровождении

Покупатели часто рассуждают так: «Проект крупный, девелопер известный, значит дополнительная проверка не нужна.» Но недвижимость – это всегда юридическая сделка. Стоимость независимой проверки обычно составляет 15–25 тысяч батов. Для большинства объектов это менее 1% от стоимости покупки. При этом именно юрист проверяет право собственности, договор, ограничения, форму владения и возможные риски.

Поэтому мы всегда говорим клиентам: экономия на юристе – одна из самых дорогих экономий при покупке зарубежной недвижимости.

Четвертая ошибка – не решить вопрос наследования

Когда человек покупает недвижимость, кажется, что до этого еще очень далеко. Но именно такие вопросы лучше решать в момент оформления сделки. Особенно если речь идет о Leasehold. Если право наследования сразу указано в договоре, процедура передачи прав проходит значительно проще. Если заниматься этим позже, внесение изменений в контракт может стоить от 50 до 100 тысяч батов. Поэтому мы рекомендуем предусматривать такие вещи сразу, пока оформляется сделка.

Пятая ошибка – не оценить срок пользования лизхолдом

Leasehold – это право пользования на определенный срок. А значит, срок, который остается до окончания договора, напрямую влияет на стоимость объекта при последующей продаже.

Например, объект, у которого осталось 28 лет Leasehold, и объект, где осталось 8 лет, – это два совершенно разных актива с точки зрения ликвидности. Если вы покупаете недвижимость с расчетом на перепродажу, этот фактор необходимо учитывать уже на этапе выбора объекта.

Заключение

Итак, мы разобрали не просто юридические термины. Мы разобрали фундамент, на котором строится любая сделка с недвижимостью в Таиланде.

Теперь вы понимаете, чем отличается Freehold от Leasehold, как оформляются виллы, почему важно обращать внимание на структуру сделки, какие изменения произошли в законодательстве и какие ошибки чаще всего допускают покупатели.

Главное, что хочется сказать в завершение. Не существует универсально правильной формы владения. Есть форма владения, которая подходит именно под ваши цели. Для кого-то оптимальным решением станет Freehold. Для кого-то – грамотно оформленный Leasehold.